Hogyan váltsa valóra svájci ingatlanvásárlási tervét?

Előljáróban, a svájci ingatlantulajdon(ok) megszerzése, ideális finanszírozása rendkívül összetett és minden esetben személyre szóló egyedi, etikus pénzügyi tervezést igényel!

Ettől függetlenül  lentebb csatolom az esszenciális alapinformációkat svájci ingatlanvásárlási projekt megvalósítása érdekében a teljesség igénye nélkül és további információkért mindenkinek szívesen állunk rendelkezésére.

2024-ben a svájci jegybanki alapkamat 1.75% /forrás: https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht/referenzzinssatz.html/, ami lehetővé teszi, hogy a hagyományos banki, biztosítási finanszírozás mellett új pénzügyi szektorok léptek be (újra) a hitelezési folyamatokba (2.pillér nyugdíjkezelők « PensionKasse » ; befektetési alapok, …).

Emiatt prioritàs, hogy brókeri megbízással finanszíroztassuk a megvásárolandó svájci ingatlanunkat, így minden, privát személyként nem elérhető finanszírozási intézményektől kaphatunk, a meghirdetett napi kamatlábtól lényegesen kedvezőbb -általában 0.5% ponttal kedvezőbb- ajánlatot kapni.
(általunk minden egyes és kompetens hitelintézet Svájcban elérhető)

Svájcban az ingatlanfinanszírozás konzervatív és szigorú, két fő kondíciót szükséges teljesíteni:

– Elérhetőség
– Fenntarthatóság

1. Elérhetőség:
Minimum 20% önerővel rendelkeznünk kell:
– Kötelező, 10% készpénz
(vagy a 3.pillér « a » vagy « b » kötvényünk aktuális visszavásárlási értéke készpénznek minősül, felhasználható, a kötvény megszűnése nélkül)

– További, minimum 10% készpénz vagy 2.pillér aktuális nyugdíjjárulékunk összege (20.000 CHF felett, 100%-ban lekérhető, ha :
– 50 év alatti életkor
– első svájci ingatlanvásárlás
– rezidens lakcímünk (befektetés esetén szintén lekérhető, viszont a lakcímünket kötelesek vagyunk ide bejelenteni)

Svájcban mindössze 36% a privát ingatlantulajdonosok aránya /forrás: https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/wohnungen/wohnverhaeltnisse/mieter-eigentuemer.html/, emiatt a Svájci Föderáció támogatja az ingatlantulajdonossá válási folyamatot jelentős adókedvezményekkel, a hitelfizetés éves összege adócsökkentő tényező, mint a személyi hitel esetében szintén. /https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home.html/

Megszerezhető svájci ingatlan már B engedéllyel is, C engedélytől pedig elérhetőek a kantonális, szociális alapon, piaci érték alatt megvásárolható ingatlanok. (Megjegyzés: hitelintézetek általában nem finanszírozzák sajnos, lásd a « Fenntarthatósági részt », általában a teljes vételár 100%-ban fizetendő a vásárló által. (Jellemző szociális esetei: elhalálozás, válás, örökösödés, …)

– további, az ingatlanvásárlás értékének 5% « közjegyzői, ügyvédi » illeték megfizetése kötelező (telekkönyvi illeték + adminisztrációs költség, …), első ingatlanvásárlás esetén kantonális eltérésekkel a mértéke redukált, 2-3%.
/Fontos: nem érvényes a csökkentett illeték befektetési célra vásárolt ingatlan(ok) esetében: személyes tapasztalat/

Második ingatlanvásárlás esetén minimum 30% önerő szükséges (2.pillér aktuális értéke újra már nem használható) és a fix hitelkamat esetében a piaci (vagy letárgyalt) kamatlábtól általában +1%-kal magasabb mértékben.

Magánszemélyként 4 saját ingatlan vásárlását javasolom (mint a « Monopoly » társasjátékban), több, mint négy ingatlan esetében már erősen tanácsos a részvénytársasági cégformában (AG, SA) történő vásárlás.
/https://www.eda.admin.ch/eda/de/home/aussenpolitik/diplomatie/manual-botschaften/aufenthalt-ch/biens-immobiliers.html/

2. Fenntarthatóság:

Rendelkeznünk szükséges megfelelő mértékű éves AHV fizetéssel (céges vásárlás esetén a kondíciók még komplexebbek és differensek, várjuk privát megkeresésüket ezügyben), mivel Svájc szigorú, viszont etikus ebben a kérdésben is, ellentétben sajnos az USA-i gyakorlattal. /forrás: https://www.swissinfo.ch/ger/wirtschaft/10-jahre-nach-lehman-brothers-pleite_finanzkrise-2008-das-schweizer-wunder/44398884/

Az ingatlanvásárlással járó havi költségeink (hitelkamat + biztosítási költség(ek) + kötelező amortizáció, vagyis tőkeérték csökkentése + 1%  « renovációs átalány költség ») nem haladhatjátok meg a 33%-át a teljes AHV nettó (!) fizetésünknek, az eladósodás elkerülése törvényileg szabályozott Svájcban a hitelt nyújtó intézményeknek. /forrás: https://www.efv.admin.ch/efv/de/home/themen/finanzpolitik_grundlagen/schuldenbremse.html/

Finanszírozási formák esetében általában 3 formából választhatunk:
– Fix hitelkamat (10, 15, 20 vagy 25 évre): erősen javasolom
– Változó kamatozású hitelek: építési hitel esetében általános, más esetben nem tanácsolom
– « Libor » vagyis tőzsdei eredményekhez kötött hitelkamatok (2015-2021 között sikeres, manapság már nem pertinens megoldás a kiszámíthatatlansága miatt /https://www.six-group.com/de/products-services/the-swiss-stock-exchange/market-data/indices.html/

Ha teljesül a 2 fő kondíció (elérhetőség + fenntarthatóság) és 20% önerővel vásároltuk meg az ingatlanunkat, akkor az ingatlanvásárlás 80%-os mértéke a hitelszerződésünk, ami két részből áll:

– « Első szint »: hitelünk 65%-a, a mindenkori nyugdíjkorhatárig (65.életévünk hölgyek/urak esetében szintén) nem törlesztendő, azt követően, passzív éveinkben a bevételünk/kiadásaink változnak, a fenntarthatósági revízió akkor időszerű és annak okán általában, részben törlesztendővé válik)

/megjegyzés: svájci gyakorlat, hogy az ingatlanokat 100%-os mértékben nem tehermentesítik, örökösödési okokból, mivel az örökösödési illeték extrémen magas, elérheti az ingatlan 53%-át (!) is  /https://www.estv.admin.ch/estv/de/home/die-estv/steuersystem-schweiz.html/. Intelligens, legális pénzügyi megoldás erre a célra a 3.pillér « b » változata, mivel az adóbevallás vagyoni részében adózódik (éves szinten redukált adókulccsal) és lejáratkor adómentes.

–  « Második » szint: hitelünk 15%-a, mindenkori nyugdíjkorhatárig letörlesztendő (amortizálandó), ebben az esetben javasolt az « indirekt amortizáció » és nem a hitelintézet által javasolt hagyományos törlesztési módok.
/https://www.ch.ch/de/wohnen/wohneigentum/immobilien-kaufen/checkliste-haus-und-wohnungskauf#formes-de-propriete/

A svájci ingatlantulajdonossá válás gazdaságosabb, mint a hosszú távú bérleti viszont, véleményem szerint fontos integrációs folyamat, abban az esetben is, ha nem Svájcban tervezzük a nyugdíjas éveinket, mert megoldható, hogy passzív jövedelem forrásunk maradjon, akár több generáción keresztül.

További információért állunk szíves rendelkezésükre.

Berentes Zoltan

Globális pénzügyi, befektetési, svájci ingatlanfinanszírozási és biztosítási szakértő-tervező 13. éve Svájcban cégeknek, magánszemélyeknek
Okleveles közgazdász MBD

Chemin Louis-Hubert 2
1213 Lancy (Genève)

M: 078 784 2006
zoltan.berentes@allianz.ch
www.zoltanberentes.com